Relatório de exemplo

Um relatório de exemplo, do resumo às certidões.

Esta é uma amostra ilustrativa, com dados fictícios, de como a DIP apresenta uma análise: o parecer de risco, os achados com recomendação, o checklist e as certidões emitidas. Relatórios reais seguem a mesma estrutura, com as informações do seu imóvel e das suas partes.

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Documento nº 2025-000123 · Emitido em 20/12/2025 · Exemplo com dados fictícios

Relatório de Diligência Prévia

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Dados do imóvel

Tipo de imóvel: Apartamento residencial
Matrícula: 12.345 · 1º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo
Endereço: Rua das Acácias, 120, apartamento 42 · Jardins, São Paulo/SP
Área privativa: 120 m²
Valor da transação: R$ 850.000,00
Partes analisadas: 2 vendedores e 1 comprador (CPF)

Resumo executivo

A matrícula está atualizada, a cadeia dominial é contínua e não há ônus, gravames ou restrições vigentes sobre o imóvel.
Há débito de IPTU do exercício de 2024 (R$ 3.450,00) e uma execução fiscal municipal recém-distribuída contra a vendedora. É o que leva a classificação para risco médio.
O Habite-se do edifício foi solicitado, mas ainda não foi emitido pela prefeitura.
Nenhuma das partes tem penhora, arresto ou protesto nas certidões cíveis, trabalhistas e federais consultadas. Das 10 certidões, 8 foram concluídas e 2 seguem em processamento.

Análise de riscos

Regular

Matrícula atualizada e cadeia dominial contínua

A titularidade está clara e os registros anteriores se encadeiam sem lacunas. Não foram identificados hipoteca, alienação fiduciária, penhora, indisponibilidade ou outras averbações que impeçam a transação.

Recomendação: seguir com a negociação e solicitar uma certidão de inteiro teor atualizada na data da assinatura.

Atenção

Débito de IPTU pendente

Débito referente ao exercício de 2024, no valor de R$ 3.450,00, em atraso há 8 meses. Débitos de IPTU acompanham o imóvel e podem ser cobrados do novo proprietário.

Recomendação: exigir a quitação antes da escritura ou reter o valor no momento do pagamento, com previsão contratual.

Requer atenção

Execução fiscal distribuída contra a vendedora

Em 11/2025 foi distribuída, no TJSP, execução fiscal municipal em nome de uma das vendedoras, relacionada ao mesmo débito de IPTU. Uma venda realizada durante uma execução pode ser questionada como fraude à execução se o vendedor ficar sem bens para responder pela dívida.

Recomendação: condicionar a assinatura à quitação do débito e à comprovação da extinção do processo, ou obter parecer jurídico sobre a garantia de outros bens da vendedora.

Atenção

Habite-se em análise

O certificado de conclusão da obra foi solicitado pela construtora, mas ainda não foi emitido. O processo está em andamento há 45 dias na prefeitura.

Recomendação: incluir cláusula condicionando a conclusão da venda à emissão do Habite-se ou obter declaração da construtora assumindo a responsabilidade.

Regular

Partes sem restrições nos tribunais

Não foram encontrados penhoras, arrestos, protestos ou ações em nome dos vendedores e do comprador nas certidões cíveis, trabalhistas e federais, além da execução fiscal já apontada.

Recomendação: nenhuma providência adicional.

Checklist de verificação

Matrícula atualizada e sem averbações impeditivasConferido
Cadeia dominial contínuaConferido
Ônus e gravamesNenhum
Certidões das partes (cíveis, trabalhistas, federais)Negativas
IPTUDébito de 2024
Execução fiscal em nome da vendedoraRequer atenção
Habite-seEm análise
Débitos condominiaisFora do escopo

Débitos condominiais são comprovados por declaração do síndico ou da administradora e não fazem parte das consultas automatizadas.

Certidões emitidas

Certidão	Órgão	Status	Arquivo
Matrícula atualizada	1º CRI de São Paulo	Concluída	PDF
Distribuidor cível	TJSP	Concluída	PDF
Ações trabalhistas	TRT-2 e TST	Concluída	PDF
Justiça Federal (cível e criminal)	TRF-3	Concluída	PDF
Débitos tributários federais	Receita Federal e PGFN	Concluída	PDF
Débitos municipais (IPTU)	Prefeitura de São Paulo	Requer atenção	PDF
Execução fiscal	TJSP	Requer atenção	PDF
Interdições e tutelas	TJSP	Concluída	PDF
Protestos	IEPTB-SP	Em processamento	Reemissão em andamento
Habite-se	Prefeitura de São Paulo	Em processamento	Aguardando o órgão

A emissão automatizada depende da disponibilidade dos sistemas dos tribunais e órgãos públicos. Neste exemplo, os links de PDF estão desativados.

Histórico de transações

Data	Ato	Detalhe
15/03/2020	Compra e venda (R.3)	Adquirido pelos atuais proprietários por R$ 680.000,00.
22/08/2015	Abertura da matrícula	Individualização da unidade após a instituição do condomínio.
10/01/2014	Incorporação	Registro da incorporação do edifício pela Construtora Horizonte Ltda.

A DIP entrega uma análise prévia automatizada por inteligência artificial para apoiar a decisão. O relatório não substitui a certidão de inteiro teor emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis nem o parecer jurídico formal.

O que está incluído no relatório completo.

O exemplo acima é um resumo. A análise real entrega o dossiê e os documentos originais.

Leitura da matrícula

Cadeia dominial, ônus, gravames e averbações organizados a partir do PDF, JPG ou PNG que você envia.

Certidões originais em PDF

Consultas em tribunais cíveis, trabalhistas, federais e órgãos fiscais, com os arquivos oficiais anexados e reemissão quando um sistema falha.

Cruzamento e parecer de risco

A IA confronta matrícula e certidões, classifica cada achado e indica uma providência: quitar, incluir cláusula ou seguir.

A consulta de dados pessoais e processos judiciais atende à hipótese legal de legítimo interesse e análise de risco em transações imobiliárias (art. 7º, IX da Lei 13.709/2018).

Veja este relatório com o seu imóvel.

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